Κατασχεμένο Ακίνητο από την Εφορία: Πλήρης Οδηγός για την Απελευθέρωση και Πώληση βάσει του Άρθρου 47Α ΚΦΔ

Εκτελεστική σύνοψη

Ένα από τα πιο πρακτικά και σημαντικά μέτρα που εισήχθησαν στο ελληνικό φορολογικό δίκαιο το 2026 είναι το νέο άρθρο 47Α του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ΚΦΔ), που προστέθηκε με τον ν. 5293/2026. Για πρώτη φορά, ο οφειλέτης του Δημοσίου μπορεί να πουλήσει ακίνητο στο οποίο έχει επιβληθεί κατάσχεση από την Εφορία, χωρίς να εξοφλήσει πρώτα ολόκληρη την οφειλή του. Η απόφαση ΑΑΔΕ Α.1158/2026 (ΦΕΚ Β' 4719/30-07-2026) εξειδικεύει τη διαδικασία, τα κριτήρια και τα ποσοστά παρακράτησης.

Το Πρόβλημα που Επιλύεται

Μέχρι σήμερα, η επιβολή κατάσχεσης σε ακίνητο δημιουργούσε ένα "παράλυτο" περιουσιακό στοιχείο. Ο ιδιοκτήτης αδυνατούσε πρακτικά να εκποιήσει το ακίνητο ακόμη και όταν είχε βρει αγοραστή, δημιουργώντας φαύλο κύκλο: αδυναμία αξιοποίησης περιουσίας, παρατεταμένη καθυστέρηση είσπραξης για το Δημόσιο και απαξίωση στοιχείου ενεργητικού.

Η νέα ρύθμιση επιτυγχάνει τρεις στόχους ταυτόχρονα: τόνωση της αγοράς ακινήτων, εξυπηρέτηση του δημοσιονομικού συμφέροντος με άμεση είσπραξη τμήματος του τιμήματος και ανακούφιση του φορολογούμενου που μπορεί να αποδεσμεύσει την περιουσία του.

Τι Ακριβώς Προβλέπει το Άρθρο 47Α ΚΦΔ

Η Φορολογική Διοίκηση, μετά από αίτηση του οφειλέτη, αίρει την κατάσχεση που έχει επιβάλει σε ακίνητό του προκειμένου αυτό να μεταβιβαστεί με πώληση. Ο συμβολαιογράφος παρακρατεί από το τίμημα και αποδίδει απευθείας στο Δημόσιο ποσό που κυμαίνεται μεταξύ 25% και 100% της τρέχουσας οφειλής, ανάλογα με το "προφίλ φορολογικής συνέπειας" του οφειλέτη.

Σημαντικό: Η ρύθμιση αφορά ΑΠΟΚΛΕΙΣΤΙΚΑ κατασχέσεις που έχει επιβάλει η ΑΑΔΕ. Δεν καλύπτει κατασχέσεις τραπεζών, ιδιωτών ή e-ΕΦΚΑ.

Προϋποθέσεις για Άρση Κατάσχεσης

• Πλήρωση των όρων χορήγησης αποδεικτικού ενημερότητας κατά το άρθρο 12 ΚΦΔ (π.χ. ρυθμισμένες λοιπές οφειλές).

• Το τίμημα πώλησης να μην υπολείπεται της εμπορικής αξίας κατά τον χρόνο κατάσχεσης (και τουλάχιστον της αντικειμενικής αξίας).

• Παρακράτηση από τον συμβολαιογράφο ποσού που αντιστοιχεί σε ποσοστό επί του τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης (ελάχιστο 25%).

Τα 5 Κριτήρια "Φορολογικής Συνέπειας" και τα Ποσοστά

Το ποσοστό παρακράτησης προκύπτει από βαθμολόγηση 5 κριτηρίων σε κλίμακα 0-100 βαθμών:

• α) Συνέπεια στην αποπληρωμή ρυθμισμένων οφειλών: έως 10 βαθμοί

• β) Συνέπεια στην υποβολή φορολογικών δηλώσεων (3ετία): έως 20 βαθμοί

• γ) Αποπληρωμή οφειλής μετά την κατάσχεση: έως 15 βαθμοί

• δ) Χρόνος από επιβολή κατάσχεσης (<10 έτη = 25 βαθμοί, 10-15 έτη = 5, >15 έτη = 0): έως 25 βαθμοί

• ε) Προέλευση οφειλής (ΦΠΑ & παρακρατούμενοι): έως 30 βαθμοί

Με βάση τη συνολική βαθμολογία: 80-100 βαθμοί → 25% παρακράτηση | 60-79 βαθμοί → 45% | 40-59 βαθμοί → 65% | 20-39 βαθμοί → 85% | 0-19 βαθμοί → 100%.

Η Διαδικασία Υποβολής Αίτησης

Η αίτηση υποβάλλεται ψηφιακά μέσω της εφαρμογής «Τα Αιτήματά μου» στη myAADE (Ψηφιακές υπηρεσίες → Δικαστικό, Μέτρα και Οφειλές → Άρση κατάσχεσης ακινήτου). Η αίτηση περιλαμβάνει ΑΤΑΚ ακινήτου, στοιχεία κατασχετήριας έκθεσης, εμπορική/αντικειμενική αξία και προτεινόμενο τίμημα.

Η διαδικασία διεξάγεται σε δύο στάδια: Πρώτα εκδίδεται απόφαση άρσης κατάσχεσης ΥΠΟ ΟΡΟΥΣ με ισχύ 1 μηνός. Μετά το συμβόλαιο και την απόδοση του ποσού από τον συμβολαιογράφο, εκδίδεται άμεσα η οριστική απόφαση άρσης.

Στρατηγική Ανάλυση: Επιπτώσεις στην Αγορά Ακινήτων και Επιχειρήσεις

Η ρύθμιση αυτή έχει ευρύτερες επιπτώσεις για τον επιχειρηματικό κόσμο και τους επαγγελματίες που διαχειρίζονται κατεστραμμένες επιχειρήσεις ή κληρονομιές με φορολογικά βάρη:

• Λογιστές & φοροτεχνικοί: Νέος τομέας παροχής συμβουλών για υπολογισμό βαθμολογίας και βέλτιστη στρατηγική πώλησης.

• ΜΜΕ με ληξιπρόθεσμες οφειλές: Δυνατότητα εκκαθάρισης περιουσιακών στοιχείων και μείωσης φορολογικού βάρους.

• Επενδυτές ακινήτων: Διευρύνεται η αγορά κατεστραμμένων ακινήτων με διαφανείς κανόνες.

• Συμβολαιογράφοι: Νέα υποχρέωση παρακράτησης και απόδοσης ποσών — απαιτεί εξοικείωση με τη νέα διαδικασία.

Βασικά Σημεία

• Νέο άρθρο 47Α ΚΦΔ από ν. 5293/2026 — ισχύει από 30/07/2026.

• Αφορά ΜΟΝΟ κατασχέσεις ΑΑΔΕ, όχι τρίτων πιστωτών.

• Ελάχιστη παρακράτηση 25%, μέγιστη 100% — ανάλογα με βαθμολογία.

• Αίτηση ψηφιακά μέσω myAADE — 1 μήνας ισχύς υπό όρους.

• Δωρεές/Γονικές παροχές ΔΕΝ εμπίπτουν — μόνο αγοραπωλησίες.

Συμπέρασμα

Το άρθρο 47Α ΚΦΔ αντιπροσωπεύει μια εποικοδομητική τομή στη διαχείριση φορολογικών οφειλών και ακίνητης περιουσίας. Αντί για αδιέξοδο πλειστηριασμό, προσφέρει μια εναλλακτική ισορροπία μεταξύ δημόσιου συμφέροντος και ατομικής οικονομικής αποκατάστασης. Για επιχειρήσεις και ιδιώτες με κατασχεμένα ακίνητα από την ΑΑΔΕ, αυτή η διαδικασία αξίζει άμεσης αξιολόγησης με τον λογιστή ή νομικό σύμβουλό τους.

Πηγή: taxheaven.gr

Διαβάστε το πλήρες άρθρο εδώ: https://www.taxheaven.gr/news/74369/

This content was generated by AI