ΑΑΔΕ: Νέο Πλαίσιο Αποδέσμευσης Κατασχεμένων Ακινήτων – Τι Αλλάζει για Επιχειρήσεις και Ιδιώτες

Σημαντική μεταρρύθμιση στη φορολογική διαχείριση ακινήτων ανακοίνωσε η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), με Απόφαση Διοικητή (Α.1158/2026), η οποία εισάγει νέο πλαίσιο για την αποδέσμευση κατασχεμένων ακινήτων εν όψει μεταβίβασης. Η αλλαγή αυτή, που εντάσσεται στο άρθρο 47Α του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ΚΦΔ), αντικαθιστά την παλαιά απαίτηση πλήρους εξόφλησης της οφειλής και εισάγει ένα ευέλικτο σύστημα μερικής αποπληρωμής.

Τι Ίσχυε Μέχρι Σήμερα

Στο προηγούμενο νομικό πλαίσιο, κάθε φορολογούμενος που επιθυμούσε να μεταβιβάσει ακίνητο επί του οποίου είχε επιβληθεί κατάσχεση, ήταν υποχρεωμένος να εξοφλήσει πλήρως το σύνολο της οφειλής προς το Δημόσιο. Αυτή η προϋπόθεση αποτελούσε στην πράξη αδιάβατο εμπόδιο για χιλιάδες ιδιοκτήτες, ειδικά σε περιόδους ρευστότητας ή υπερχρέωσης. Αποτέλεσμα: παγωμένα ακίνητα, αδρανείς αγορές και απώλεια αξίας.

Το Νέο Πλαίσιο: Μερική Καταβολή ως Προϋπόθεση

Με βάση την Α.1158/2026, η αποδέσμευση κατασχεμένου ακινήτου μπορεί πλέον να πραγματοποιηθεί χωρίς πλήρη εξόφληση της οφειλής, εφόσον πληρούνται σωρευτικά οι κάτωθι προϋποθέσεις:

• Ο οφειλέτης να δικαιούται αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής (άρθρο 12 ΚΦΔ).

• Το τίμημα πώλησης να μην υπολείπεται της εμπορικής ή αντικειμενικής αξίας που προσδιορίστηκε κατά την κατάσχεση.

• Παρακράτηση τουλάχιστον 25% του υπολοίπου της κατάσχεσης από τον συμβολαιογράφο, το οποίο αποδίδεται απευθείας στην ΑΑΔΕ.

Το ποσοστό παρακράτησης καθορίζεται βάσει κριτηρίων φορολογικής συνέπειας και εισπραξιμότητας. Φορολογούμενος με άριστη βαθμολογία (100 βαθμοί) καταβάλλει το ελάχιστο 25%, ενώ λιγότερο συνεπείς οφειλέτες ενδέχεται να δεσμευτούν για υψηλότερο ποσοστό.

Πρακτικό Παράδειγμα Εφαρμογής

Φυσικό πρόσωπο με κατάσχεση 80.000 € επί ακινήτου, εφόσον βαθμολογηθεί στον ανώτατο βαθμό φορολογικής συνέπειας, αρκεί να παρακρατηθούν 20.000 € (δηλαδή 25%) κατά τη μεταβίβαση. Με το παλαιό καθεστώς, έπρεπε να αποπληρωθούν ολόκληρα τα 80.000 €. Η διαφορά είναι ουσιαστική και απελευθερώνει σημαντικές συναλλαγές.

Επιπτώσεις στην Αγορά Ακινήτων και τις Επιχειρήσεις

Η μεταρρύθμιση αυτή αναμένεται να έχει άμεσες και σημαντικές συνέπειες τόσο για τους ιδιώτες όσο και για επιχειρηματικές οντότητες με φορολογικές εκκρεμότητες. Ο τομέας των ακινήτων αποκτά νέα ρευστότητα, ενώ οι λογιστές και φοροτεχνικοί οφείλουν να ενημερώσουν άμεσα τους πελάτες τους για τις νέες δυνατότητες που ανοίγονται.

• Ακίνητα που ήταν «παγωμένα» για χρόνια μπορούν πλέον να μεταβιβαστούν.

• Βελτίωση της ρευστότητας για επιχειρήσεις με φορολογικές οφειλές και ακίνητα στο ενεργητικό τους.

• Νέες ευκαιρίες για επενδυτές που επιθυμούν να αποκτήσουν ακίνητα από αναγκαστικές πωλήσεις.

• Υποχρέωση συμβολαιογράφων για παρακράτηση και απόδοση του ποσού στην ΑΑΔΕ.

Στρατηγικό Σχόλιο ROQ

Η κίνηση της ΑΑΔΕ αντικατοπτρίζει μια ευρύτερη στροφή προς μια πιο ρεαλιστική και λειτουργική φορολογική πολιτική. Η στρατηγική επιλογή να συνδεθεί το ποσοστό παρακράτησης με δείκτες φορολογικής συνέπειας αποτελεί κίνητρο συμμόρφωσης, χωρίς να αποκλείει ουσιαστικά τους οφειλέτες από το δικαίωμα αξιοποίησης της περιουσίας τους. Για συμβούλους και λογιστές, αυτό σημαίνει επανεξέταση εκκρεμών υποθέσεων.

Βασικά Σημεία

• Νέα διαδικασία: αίτηση ψηφιακά μέσω myAADE > «Τα Αιτήματά μου».

• Κατώτατο ποσοστό παρακράτησης: 25% της κατάσχεσης (ανάλογα με φορολογική συνέπεια).

• Δεν απαιτείται πλέον πλήρης εξόφληση οφειλής για μεταβίβαση.

• Νομική βάση: Α.1158/2026, άρθρο 47Α ΚΦΔ, Ν. 5293/2026.

• Επικοινωνία: my1521 (τηλ. 1521 ή ψηφιακά 24/7).

Συμπέρασμα

Η νέα Απόφαση ΑΑΔΕ Α.1158/2026 σηματοδοτεί ουσιαστική βελτίωση στη διαχείριση φορολογικών εκκρεμοτήτων που σχετίζονται με ακίνητη περιουσία. Η δυνατότητα αποδέσμευσης με μερική μόνο καταβολή ανοίγει νέους δρόμους για ιδιώτες, επιχειρηματίες και επενδυτές που αναζητούν τρόπους εξυγίανσης χαρτοφυλακίου. Η ROQ προτρέπει τους πελάτες και συνεργάτες της να αξιολογήσουν άμεσα τις τρέχουσες εκκρεμείς υποθέσεις υπό το πρίσμα του νέου πλαισίου.

📌 Πηγή: taxheaven.gr

Διαβάστε το πλήρες άρθρο εδώ: https://www.taxheaven.gr/news/74309/aade-xemplokaroyn-oi-metabibaseis-katasxemenwn-akinhtwn-den-apaiteitai-pleon-plhrhs-exoflhsh-ths-ofeilhs

⚠️ Το περιεχόμενο αυτό δημιουργήθηκε με τη βοήθεια τεχνητής νοημοσύνης.